¿Cómo vender una parte de un proindiviso?

¿Cómo vender una parte de un proindiviso?

Inquilinos en común frente a coarrendatarios

Como cada parte tiene derecho a la propiedad, también comparten los beneficios. Si deciden alquilar la casa a otra persona o si venden la propiedad, cada parte tiene derecho a una participación del 50% en los beneficios. Pero la relación también significa que son igualmente responsables de pagar la propiedad, incluidos los pagos de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y el mantenimiento. Si uno de ellos no cumple con sus obligaciones financieras, la otra parte debe asumir la responsabilidad.

Este acuerdo también crea lo que se conoce como derecho de supervivencia. Esto significa que si una persona fallece, la otra parte asume automáticamente la plena titularidad de la propiedad. Esto elimina la necesidad de la sucesión o la transferencia de los bienes de una persona fallecida a una herencia. Los tribunales testamentarios deciden la validez del testamento de una persona y reparten los bienes adecuadamente entre los beneficiarios del fallecido.

Además de compartir los beneficios de la propiedad, todas las partes en una tenencia conjunta comparten la responsabilidad de la propiedad. Por ejemplo, una persona de la pareja no puede pedir un préstamo hipotecario sobre la propiedad y dejar a su pareja con la deuda. La copropiedad se aplica a todos los bienes y a las deudas, lo que significa que si se pide un préstamo sobre la propiedad, ambos son responsables de la deuda.

Venta de la propiedad por parte de los copropietarios

Si vender o transferir su porcentaje de participación no es una opción viable, otra alternativa sería que usted propusiera que los otros copropietarios compraran voluntariamente su participación en condiciones razonables. Las partes podrían, por ejemplo, llegar a un acuerdo sobre el valor justo de mercado de la propiedad y, a continuación, pagarle un porcentaje de ese valor de acuerdo con su porcentaje de participación en la propiedad, realizando los ajustes oportunos para reconocer sus contribuciones financieras (si las hubiera) para el coste de adquisición o mantenimiento de la propiedad.Si el valor justo de mercado de la propiedad está en duda, los copropietarios podrían acordar compartir el coste de una tasación. Aunque este enfoque puede ser razonable -y una mejor alternativa al litigio- su éxito depende de dos factores: la capacidad de todos los copropietarios para negociar y llegar a un acuerdo sobre varias cuestiones financieras clave, y la capacidad financiera de los copropietarios restantes para reunir el dinero necesario para comprar la participación del copropietario saliente en la propiedad.

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Derecho de supervivencia en régimen de copropiedad

Supongamos que usted es el único propietario de un inmueble, como su casa, y está pensando en añadir a otra(s) persona(s) como propietaria(s). Si transfiere la propiedad como “tenencia conjunta”, significa que la propiedad le pertenece a usted y a quien le transfiera la propiedad en proporciones iguales.

Además, si usted fallece antes que el otro o los otros coarrendatarios, su interés (propiedad) en la propiedad se transferirá automáticamente, en la mayoría de los casos, (lo que se denomina “derecho de supervivencia”) al otro o los otros coarrendatarios. En otras palabras, su interés no “pasará” con su herencia y, por lo tanto, no podrá dar la propiedad a otros hijos u otros beneficiarios a través de su testamento.

Por otro lado, si transmite la propiedad de su casa como “tenencia en común”, cada propietario tiene un interés separado y distinto en la propiedad, no necesariamente en partes iguales (por ejemplo, dos propietarios podrían tener participaciones de ⅓ y ⅔, o ¼ y ¾). Si las partes de los intereses que se poseen no se especifican en el certificado del título de propiedad, la ley supone que las partes son iguales entre los propietarios (por ejemplo, si hay 2 propietarios, ambos tendrían un ½ interés; si hay 3 propietarios, cada uno tendría un ⅓ de interés).

¿Puede un coarrendatario transferir su participación?

La copropiedad o coarrendamiento es un concepto del derecho de propiedad que se utiliza para describir las distintas formas en que un bien puede ser propiedad de dos o más personas al mismo tiempo. La copropiedad es una versión de la copropiedad que otorga a los copropietarios los mismos derechos sobre el bien, además del derecho de supervivencia. Esto significa que ambas partes pueden utilizar libremente el bien como quieran. Pero si uno de los inquilinos fallece, su participación en la propiedad pasa al propietario o propietarios supervivientes.

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Esta relación puede romperse si una o varias de las partes implicadas venden su participación en el bien a otra persona. En ese caso, se convierte en una tenencia en común (TIC), que es una forma menos restrictiva de propiedad conjunta.

El lenguaje debe ser extremadamente claro cuando se crea una cuenta JTWROS. Por ejemplo, “El Sr. X y la Sra. Y deben ser designados coarrendatarios con derechos de supervivencia, y no como arrendatarios en común”. Esto es necesario porque en ciertas jurisdicciones se asume automáticamente que una tenencia conjunta significa tenencia en común.

Mientras que las partes en un JTWROS deben tener una participación igual en el activo o la propiedad, los inquilinos en común no están obligados por esta regla. En cambio, este acuerdo permite a las partes tener diferentes participaciones en la propiedad. Por ejemplo, tres personas pueden ser propietarias de una casa. Si uno de ellos tiene una participación del 75% en la casa, los otros dos sólo pueden tener una participación del 25% en la propiedad.

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