Por qué debería comprar una propiedad urbanizada en lugar de un terreno desnudo

Con toda la locura y el caos que está ocurriendo en el Reino Unido en relación con el Brexit, y el hecho de que todos estamos tratando de volver al modo de trabajo normal después del calor y el período ocupado de los meses de verano, pensé que sería mejor centrar mi columna de esta semana en un tema que me preguntaron recientemente – ‘Bare Ownership’.

Según Javier Cases, la “propiedad desnuda” o “usufructo” es una forma de liberación de capital que consiste en vender la “propiedad desnuda” de su casa, conservando el derecho de uso de por vida, o usufructo, para seguir viviendo en su casa hasta su muerte.

Cuanto mayor sea la esperanza de vida, mayor será el descuento y viceversa, ya que hay que deducir el beneficio que el comprador no obtiene de la vivienda, al no poder utilizarla o explotarla en arrendamiento hasta el fallecimiento del usufructuario.

– Si la transmisión de la vivienda se realiza a cambio del pago de una renta mensual, están obligados a pagar esta renta mediante una Condición resolutoria, por lo que perderían la vivienda a favor del usufructuario si no cumplen con el pago.

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Al comprar una propiedad, dividir la propiedad entre un propietario desnudo y un titular de usufructo puede facilitar la futura transferencia de la propiedad. Cuando el titular del usufructo fallece, su derecho a usar la propiedad y a obtener los ingresos de la misma se traslada automáticamente al propietario desnudo, que de este modo se hace cargo de la totalidad de la propiedad sin tener que pagar el impuesto de sucesiones.

– La nuda propiedad es un derecho de propiedad virtual. Por ejemplo, el nudo propietario de un inmueble no tiene derecho a ocuparlo ni a alquilarlo. Por otro lado, cuando el titular del usufructo fallece, la plena propiedad del inmueble pasa al nudo propietario sin tener que pagar el impuesto de sucesiones. Éste puede entonces disponer de ella (mediante venta, donación, legado, etc.) como desee.

La duración máxima del usufructo suele corresponder a la vida del usufructuario – en ese caso, se denomina usufructo viager, o usufructo vitalicio. Pero es posible establecer un plazo predefinido (10 años, por ejemplo), que se denomina usufructo temporal.

La compra de un inmueble y la división de la propiedad es especialmente ventajosa desde el punto de vista fiscal: cuando el titular del usufructo fallece, la plena propiedad pasa automáticamente a los hijos -que ya poseen el título de propiedad a secas- sin pagar ningún impuesto (artículo 1133 del Código Fiscal francés).

Cosas que hay que tener en cuenta al comprar un terreno vacío | Las 5 preguntas más importantes

Con la propiedad desnuda, el propietario vende su casa a un inversor que será un miembro de la familia, o un completo desconocido.  Un miembro de la familia puede hacerlo para ayudar a un padre mientras se asegura de heredar la propiedad.  Un inversor considerará la operación como cualquier otra: ¿qué gana él?

Por el bien de este argumento, imaginemos que el propietario tiene una casa española con un valor aproximado de 150.000 euros.  Aquí está el primer problema. ¿Cómo sabemos lo que realmente vale la propiedad? La diferencia entre la tasación de un banco español, la tasación de la inmobiliaria local y la tasación castral o del ayuntamiento podría ser de 50.000 euros en cualquier sentido. Si la propiedad estuviera en Londres no tendríamos este problema, así que averiguar lo que el propietario se llevaría al bolsillo si vendiera hoy es el primer paso.

Creemos que nuestros contactos en las agencias inmobiliarias son los mejores tasadores, pero tanto el comprador como el vendedor necesitan obtener valoraciones.    En este ejemplo, el precio de la propiedad es de 150k, después de que todas las valoraciones se han hecho.

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Los propietarios desnudos son aquellos que poseen bienes inmuebles. Pero no pueden ni “usar” la propiedad, ni “vivir” en ella, ni “arrendar”, ya que este derecho se transfiere directamente al “usufructuario”. De hecho, los legítimos propietarios no pueden tener derecho a “acceder” a la propiedad si el usufructo no se lo permite.

En el proceso de herencia, el testador suele transferir el usufructo de una vivienda habitual al cónyuge superviviente, dejando el resto de los bienes a los hijos (derecho de nuda propiedad). Así, el causante garantiza que el cónyuge superviviente tendrá un lugar donde vivir, a pesar de los posibles conflictos con los hijos.

Además, el usufructo se utiliza ampliamente en las transacciones inmobiliarias en España para evitar o reducir el impuesto de sucesiones español. Con frecuencia, los padres compran inmuebles en nombre de sus hijos, conservando el derecho de uso. Así, si los compradores adquieren sólo el usufructo y los hijos compran la propiedad desnuda, en caso de fallecimiento de sus padres, los hijos sólo tendrán que pagar un impuesto de sucesiones igual al valor del usufructo, puesto que ya son propietarios del resto.